Осторожно - квартира!

Как не потерять собственное жилье

Согласно статье 47 Конституции Украины каждый гражданин может построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Правда, в основном законе ни слова не сказано о том, как крышу над головой сохранить. Раньше, когда мы все арендовали жилье у государства, части квартиры можно было лишиться только «потеряв» вторую половину, то есть в результате развода. Но после того как большинство из нас приобрели гордый статус собственника, выяснилось, что лишиться всего можно в мгновение ока. Конечно, есть универсальные способы, как обезопасить себя от мошенников и прочих неприятностей, подстерегающих владельца квартиры на каждом углу, но, тем не менее, статистика «кричит» о том, что мы либо этими способами пренебрегаем, либо они уже не так действенны. Около половины потерявших жилье людей лишились его вследствие успешного симбиоза мошенников с теми, кто по долгу службы призван с ними бороться. Эксперты в один голос утверждают, что эта проблема никогда бы не обрела такого масштаба, будь киевляне хоть немного более «подкованы» в юридическом плане. А мы предлагаем Вам поучиться на чужих ошибках…

 

ДОЛГ ПЛАТЕЖОМ КРАСЕН

Наверное, не ошибусь, если скажу, что квартирные долги едва ли не самая большая «головная боль» многих киевлян. Даже согласно официальной статистике, которая, как известно, подчас далека от действительности, почти каждая вторая семья в столице относится к разряду «должников». Растет и количество судебных дел связанных с квартирными долгами. В киевских судах сейчас рассматривается свыше шести тысяч исков ЖЭКов к гражданам-должникам. Хотя, по большому счету, вынуждать людей через суд отдавать последние копейки — не выход. Ибо выселять из дому жильцов неприватизированных квартир закон пока не позволяет. А вот собственникам жилья есть над чем задуматься — уже сейчас они могут лишиться жилья из-за любых долгов, не обязательно коммунальных.

 

Комментирует юрист Юлия Николаевна Неймина:

В Законе «О собственности» сказано: «Собственник отвечает за свои обязательства всем имуществом, на которое согласно закону может быть наложено взыскание». А в Законе «Об исполнительной службе» очень детально расписано, как именно должник может лишиться своей квартиры. Правда, в этом сложном вопросе есть множество нюансов, но это уже задание для Вашего адвоката.

Уже бывали случаи, когда суды принимали решения о взыскании задолженности за несколько лет, и люди теряли свое жилье.

Если семья не приватизировала свою квартиру, то лицо, на чье имя оформлен ордер, является ее нанимателем. В соответствии со статьей 64 Жилищного кодекса Украины наниматель и члены семьи, проживающие вместе с ним, имеют равные обязательства и несут ответственность за невыполнение договора найма. Таким образом, ответственность за долги, которые накопились из-за невнесения платы за квартиру и коммунальные услуги, — солидарная. Единственное, что успокаивает в этом случае — то, что за долги не отберут квартиру, потому что Вы не являетесь ее собственником, а выселить из помещения согласно ЖК, действующему еще со времен социализма, невозможно...

 

ЦЕНА ДОВЕРЧИВОСТИ

Самый распространенный способ получить квартиру бесплатно — дарственная. Обеспокоенные перспективой жизни без посторонней помощи одинокие старики нередко оформляют договор дарения в надежде на то, что те, кому они дарят свои квадратные метры, о них позаботятся. Однако во многих случаях, завладев недвижимостью, ее новые владельцы уклоняются от исполнения взятых на себя обязательств. Так, киевлянка В. и ее муж в свое время перепутали дарственную с договором пожизненного содержания и из-за этого фактически потеряли квартиру. Вот что рассказывает пожилая женщина: «В 1993 году я вместе с уже покойным мужем подарили свою квартиру племяннице, считая, что она будет помогать нам, так как своих детей у нас не было. В 1994 году муж умер. Все эти годы я одна прописана в этой квартире, оплачиваю все коммунальные услуги. Племянница говорит, что у нее нет возможности за мной ухаживать. Я бы хотела заключить с кем-то договор пожизненного содержания, но для этого должна стать собственницей своего жилья. Племянница же возвращать квартиру отказывается...»

Рискованно также оформлять договора купли-продажи в обмен на обещание пожизненного содержания. Не так давно в одном из столичных судов рассматривалось такое дело. Одинокая старушка оформила договор купли-продажи своей квартиры в центре города за... 170 гривен, полагая, что люди, которые приобрели недвижимость, будут ухаживать за ней до смерти. Но после подписания договора доверчивую бабушку оставили без какой-либо помощи, а потом и вовсе выписали из квартиры. В данном случае суд справедливо пришел к выводу, что договор был заключен в результате ошибки старой женщины, посчитавшей продажу квартиры гарантией пожизненного содержания. Но ведь не всегда суд принимает сторону пожилого беспомощного человека…

 

Комментирует юрист Юлия Николаевна Неймина:

Если суд первой инстанции не удовлетворил иск, не мешкая нужно подавать апелляционную или кассационную жалобу. А для того, чтобы подобных ситуаций не возникало, пожилым людям, желающим использовать квартиры для обеспечения собственной старости, ни в коем случае не следует подписывать дарственную или договор купли-продажи. В этом случае согласно ст. 425 Гражданского кодекса оформляется договор пожизненного содержания. По условиям этого договора квартира переходит в полную собственность получателя только после смерти ее хозяина. В этот документ детально вписывается, какую именно помощь будет предоставлять получатель квартиры: покупать лекарства, одежду, еду, оплачивать коммунальные услуги и т.д. Необходимо обозначить общую ежемесячную сумму помощи.

Важно отметить, что договор пожизненного содержания в любой момент можно разорвать, если обязанности по содержанию выполняются не в полном объеме. Еще один вариант — составить завещание в пользу человека, который собирается ухаживать за пожилым владельцем квартиры. Завещание — это своего рода обещание, что наследник получит квартиру в собственность. Но на момент смерти завещателя могут появиться наследники, которые по закону имеют право на обязательную часть наследства. Так что риск существует и в этом случае.

Кстати, подписывать договор купли-продажи опасно не только в случае пожизненного содержания. Юристы советуют не заключать его и в ситуации, когда необходимо занять значительную сумму денег. Обычным в таких случаях является договор займа. Из-за незнания этого нюанса отчаявшиеся люди иногда рискуют своим жильем в надежде, что «купчая» будет аннулирована кредитором после погашения долга. Кроме того, сумма займа, как правило, значительно меньше стоимости квартиры.

Вот конкретный пример. В трехкомнатной квартире по ул. Вышгородской проживала семья Г. Жилье они получили в собственность от завода «Киевпродмаш». Столкнувшись с материальными трудностями, супруги договорились о ссуде с гражданином К., однако вместо составления договора залога, заключили договор купли-продажи... В скором времени недальновидные продавцы были вынуждены обратиться в суд с иском о признании этого договора недействительным. К счастью для них, суд решил, что истцы не имели намерения лишать себя права на жилье, и иск удовлетворил.

 

Комментирует юрист Юлия Николаевна Неймина:

Если бывший владелец такой квартиры хочет вернуть ее через суд, то в иске прежде всего нужно ссылаться на ст. 57 Гражданского кодекса, в соответствии с которой должно быть доказано, что при заключении договора имели место факты обмана, насилия, угрозы представителя одной стороны по отношению к другой или наличествовало совпадение тяжелых обстоятельств. Под последним в судебной практике понимают такое имущественное или личное состояние гражданина или его близких, при котором он был вынужден заключить заведомо невыгодное для себя соглашение. Но понятие это оценочное, и суд может посмотреть на данную ситуацию иначе.

 

КОГДА У КВАРТИРЫ ПЛОХАЯ «РОДОСЛОВНАЯ»...

Главной заботой человека, решившего приобрести жилье, как считают юристы, должно быть изучение «родословной» квартиры. Потому как есть немало примеров, когда добропорядочный человек за свои «кровные» покупал жилплощадь, правильно оформлял договор купли-продажи, а потом терял все… У всех этих примеров есть одна общая черта — покупатель не знал обстоятельств изменения правового статуса квартиры за все время ее существования. Вот, скажем, Александр купил квартиру в Киеве, сделал в ней шикарный ремонт… К сожалению, новая жилплощадь оказалась, что называется, «с душком». Хотя продавец и уверяла нашего героя, что с квартирой все в порядке, поволноваться ему все же пришлось. Ибо через год выяснилось, что первая владелица квартиры Людмила продала ее Марине. А уж от последней злосчастная недвижимость и перешла к Александру, для которого вызов в суд в качестве ответчика по делу о признании недействительным договора купли-продажи его квартиры между двумя предыдущими собственницами оказался полной неожиданностью. Как оказалось, после продажи квартиры Людмила со своими родственниками из нее не выселилась. Через год суд все же удовлетворил иск Марины и постановил выписать из квартиры ее прежних хозяев. Правда, на судебное заседание те не явились, а вскоре обратились в горсуд с требованием отменить судебное решение по делу. Дважды им в этом отказывали (на абсолютно законных основаниях), но третья попытка оказалась удачной...

И снова началась судебная волокита: суд первой инстанции долго рассматривал дело по иску Марины к Людмиле об устранении препятствий по использованию квартиры, а также встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным. Людмила аргументировала свою позицию тем, что не собиралась продавать квартиру, а подписала «купчую» как залог того, что вернет Марине долг в тысячу долларов. Однако в дальнейшем Марина вроде бы отказалась от денег и продала квартиру Александру. Он-то и оказался крайним...

 

Комментирует юрист Юлия Николаевна Неймина:

Что же делать добросовестному покупателю, чтобы не остаться у «разбитого корыта»? В принципе, с помощью законодательства он может защитить свои права. Положение ч. 4. ст. 41 Конституции о том, что никто не может быть противоправно лишен собственности, не исключает возможности применения ст.145 ГК. Установленные этой нормой ограничения относительно истребования бывшим владельцем имущества у добросовестного покупателя не могут рассматриваться как противоправное лишение собственности и обеспечивают защиту прав человека, который, приобретая за плату имущество, не знал и не должен был знать, что продавец не имел права его продавать или что оно выбыло из владения помимо воли владельца. Если все же у добросовестного покупателя квартира отчуждена, то он на основании статей 238 и 239 ГК вправе обратиться с иском к продавцу. Жаль только, что красивые законодательные возможности порой не имеют никакого отношения к реальной жизни...

Еще одна причина, из-за которой могут возникнуть неприятности у добросовестного покупателя — нарушение законных прав людей, когда-либо проживавших в квартире. Как правило, это касается прав членов семьи, отсутствовавших в момент приватизации или продажи квартиры. Жилье может быть перепродано много раз, однако незамеченное нарушение закона в самом начале «цепочки» может стать причиной признания недействительными всех остальных сделок.

…В 2001 году Лариса приобрела трехкомнатную квартиру на Оболони. Перед покупкой, узнав, что в квартире вместе с продавцом прописана и ее племянница, Лариса поинтересовалась, почему девочка не указана в приватизационном свидетельстве. Ей ответили, что право на приватизацию ребенок использовал при приватизации квартиры ее матери, в которой девочка и проживает фактически. Из-за этого покупательница не ставила вопрос о получении согласия органа опеки и попечительства, а оформила купчую, заплатила деньги и начала готовиться к ремонту «обновки». Каково же было ее удивление, когда мать девочки подала иск в суд о нарушении права на жилище своей дочери и признании сделки купли-продажи недействительной... Суд встал на сторону истца и признал продажу квартиры недействительной, а это значит, что Лариса должна освободить жилье и получить обратно свои деньги. Правда, сделать это ей будет весьма затруднительно, поскольку продавец давно покинула пределы Украины...

 

Комментирует юрист Юлия Николаевна Неймина:

Необходимо отметить, что в соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда» передача квартир в совместную собственность совершается только при наличии письменного согласия всех членов семьи, в том числе отсутствующих, которые сохранили право на жилье в момент введения в действие Закона (22 июля 1992 г.). Жилищный кодекс сохраняет это право за отсутствующими лицами в течение 6 месяцев. После окончания этого срока суд определяет, сохраняется ли это право за отсутствующими или нет. И если человек, скажем, находится в местах лишения свободы, то согласно ст. 71 ЖК его право на квартиру сохраняется на протяжении всего срока отбывания наказания.

 

ВНИМАНИЕ — ДЕТИ!

Недостатки «родословной» квартиры часто связаны с проживающими в ней несовершеннолетними детьми. Продать такое жилье можно только с разрешения государственного органа опеки. Игнорирование этого требования приводит к тому, что договор купли-продажи признают недействительным, а добросовестный покупатель теряет свои деньги.

Последняя в этом обзоре «квартирная история» произошла в бывшем Ватутинском районе столицы. Киевлянин Ф. в августе 1998 года приобрел двухкомнатную квартиру на торгах, которые проводил Ватутинский райсуд. Покупатель заплатил за нее 28 тыс. грн. Однако квартиры так и не получил...

А началась сия эпопея еще в октябре 1995 г., когда несовершеннолетнего Максима осудили на пять лет за ограбление, а его мать должна была возместить потерпевшему 14 тыс. грн. Так как денег у нее не было, то суд выставил на торги ее приватизированную квартиру. Перед этим суд получил разрешение на продажу квартиры от Ватутинской райгосадминистрации и опекунского совета на основании того, что прописанные в квартире дети — Ксения и Максим — не имели права собственности на нее. 6 августа суд выдал Ф. акт продажи квартиры. Но вот кроме этой бумаги «счастливому покупателю» ничего больше не досталось. Потому что проживающие в квартире люди освобождать жилплощадь наотрез отказались. Нашему герою пришлось ждать, когда проблема будет решена законным путем. И он таки «дождался». Спустя два года орган опеки Ватутинской администрации (тот самый, который утверждал, что дети не имеют права на квартиру) обратился в суд с иском... о признании акта торгов недействительным — в интересах несовершеннолетней Ксении. А вскоре и ее брат Максим, возвратившись из мест лишения свободы, тоже заявил свои права на часть квартиры. В конце концов, суд признал право на часть жилплощади за детьми...

«Что делать?» — это, наверное, наиболее уместный вопрос в рассмотренных нами случаях. Потенциальным покупателям квартиры юристы отвечают так: быть предельно осторожными; иметь дело только с солидными риэлтерскими фирмами, которые могут тщательно проверить «родословную» квартиры; страховать свою сделку и… ждать, когда наши парламентарии примут нормальное жилищное законодательство.

Лиза Татаринова,
«СТОличная недвижимость»

ГЛАВНАЯ
КАРТА САЙТА
ОЦЕНКА КВАРТИР
ДОСКА ОБЬЯВЛЕНИЙ
Как продать квартиру?
ПРОДАЖА
однокомнатных
двухкомнатных
трехкомнатных и пр.
домов дач земли
офисы магазины и пр.
АРЕНДА
квартир домов дач
офисов магазинов и пр.
ОКНА
ДВЕРИ
МЕТАЛЛОДЕТЕКТОРЫ
КАК ЗАРАБОТАТЬ?
ЮРИСТКОНСУЛЬТ
Полезная информация
Справочник
ФОРУМ
ГОСТЕВАЯ
Новости Происшествия
ПОГОДА КУРСЫ ВАЛЮТ
 | главная | карта сайтабаза обьектов недвижимости | отправить заявку в агентство недвижимости |||

Подписка на новые поступления в  нашу  базу  недвижимости  и новости  рынка  недвижимости

имя:
e-mail:

Аренда квартир посуточно в г. Киев. Квартира на сутки. Квартира посуточно.

Доска обьявлений и заявок ФОТО НЕДВИЖИМОСТЬ

 Каталог сайтов по недвижимости>> Форум>>

 Металлопластиковые  окна

Рейтинг@Mail.ru
Rambler's Top100
продажа металлодетекторов металлоискателей металодетекторов металоискателей