Кому принадлежит чердак?

В настоящее время очень развито инвестирование реконструкции уже существующих домов с надстройкой мансардных этажей, особенно в центральной части города. Но, в связи с несовершенством законодательной базы, которая регулирует данный вид деятельности инвесторов, возникают бесконечные противоречия между инвесторами, строительными компаниями, жильцами домов и обществом совладельцев многоквартирного дома, если такое создано. Суть этих противоречий заключается в том, что жильцы многоквартирных домов на основании статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», считают себя совладельцами вспомогательных помещений дома. А поскольку большинство домов относится к коммунальной собственности и находятся на балансах государственных коммунальных предприятий по содержанию строений, сооружений и придомовой территории соответствующих районов, то районные государственные администрации считают себя вправе, как собственники домов, заключать инвестиционные контракты с третьими лицами на надстройку мансардных этажей без согласия жильцов дома. В связи с этим возникают множественные судебные споры, которые в различных судебных инстанциях заканчиваются как в пользу администраций и инвесторов, так и в пользу жильцов домов. Имея богатый опыт ведения дел в судах, я хотел бы разъяснить некоторые нюансы данного вопроса. В Законе Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» указывается, что собственники квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, элементов внешнего благоустройства, технического оборудования, которые передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельной приватизации не требуют. Однако данный Закон не определяет момент возникновения данного права. Между тем, термин «передаются в собственность» следует понимать как необходимость проведения соответствующей процедуры, которая прекрасно изложена в Законе Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» и Постановления КМ Украины № 1521 «О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома»». На основании анализа вышеуказанных законодательных актов, а также Закона Украины «О собственности» можно сделать вывод, что право совместной собственности может возникнуть и быть реализованным жильцами дома только после организации соответствующего объединения и принятия дома на баланс объединения. Право совместной собственности жильцов на вспомогательные помещения дома без организации соответствующего объединения не может возникнуть хотя бы потому, что не существует субъекта такого права. Собственником вспомогательных помещений до момента передачи дома на баланс объединения является территориальная община соответствующих районов в лице районных государственных администраций. Это подтверждается и статьей 128 ГК Украины, где определено, что моментом возникновения права собственности является момент фактической передачи вещи. Кроме того, права собственника могут вступать в конфликт с общественными интересами. В случае возникновения такого конфликта права собственника могут быть ограничены. В частности, Законы Украины «Об основах градостроительства», «О местном самоуправлении», «О столице Украины – городе-герое Киеве» прямо предусматривают право районных и городских властей осуществлять единую для территории градостроительную политику и не обязывают соответствующие органы власти согласовывать свои решения с каждым жильцом многоквартирного дома. То есть, действуя в рамках вышеуказанных законов, власти вправе ограничивать частные интересы отдельных собственников, иначе становится невозможным соблюдение общественных интересов в части градостроительного развития территории города, района и т.п. Реализация права совместной собственности жильцов многоквартирных домов, как я говорил выше, связана с созданием соответствующего объединения. Жильцы домов с большим энтузиазмом начинают данный процесс, но по мере прохождения этапов создания объединения их энтузиазм иссякает. Это связано с тем, что принятие дома на баланс объединения влечет за собой заключение отдельных договоров со всеми обслуживающими организациями, в частности, с Киевэнерго, Киевтеплосетями, Киевводоканалом и т.д. Как правило, этот процесс требует огромного количества свободного времени и значительных материальных затрат. После принятия дома на баланс объединение за свои средства обязано обсуживать жилой комплекс. Основным источником средств объединения является взносы его членов, а, учитывая проблему повальных неплатежей жильцов за коммунальные услуги, процесс формирования этих средств представляется проблематичным, что неизбежно приведет к бесконечным разбирательствам жильцов друг с другом. Кроме того, основные вопросы деятельности объединения в соответствии с законодательством решаются на общем собрании членов объединения простым либо квалифицированным большинством. Из практики я знаю, что добиться решения основных вопросов на собрании достаточно сложно. Поэтому, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что наиболее жизнеспособными являются объединения в тех домах, где имеется не более 20 квартир, владельцы которых – люди с хорошим достатком и сознательно идут на создание объединения. В домах же, где большее количество квартир, создание такого объединения неэффективно и чаще всего заканчивается ликвидацией. Инвесторы, имеющие инвестиционные контракты на реконструкцию домов и надстройку мансардных этажей, сегодня вынуждены вести судебные споры с жильцами домов. Районные администрации города, являющиеся, как правило, одной из сторон инвестиционного контракта, занимают двоякую позицию. С одной стороны, полностью поддерживают инвесторов в судебных спорах, а с другой стороны, в нарушение условий контракта, обязывают инвесторов получать согласие всех жильцов домов на его реконструкцию, что само по себе невозможно. То есть, своими действиями районные администрации заводят в тупик и делают выполнение инвестиционного контракта нереальным. В этой связи непонятна позиция некоторых государственных органов, в частности, Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре, занимающего в своих разъяснениях по этому вопросу двойственную позицию. В письме № 5/1-493 от 19.06.01г. Госстрой поддерживает требования жильцов, касающиеся согласия каждого из них на реконструкцию дома и надстройку мансардных этажей, а в письме № 2/4-520 от 18.09.02 г. он поддерживает позицию инвесторов и указывает, что реконструкция дома не требует согласования с физическими лицами – собственниками приватизированных квартир. Такую же двойственную позицию занимают и другие государственные структуры. В качестве рекомендации могу предложить инвесторам обращать самое пристальное внимание на вопросы, касающихся взаимоотношений с жильцами домов или объединениями жильцов при подписании инвестиционных контрактов на реконструкцию домов. Пока же инвесторы несут большие материальные потери, поскольку судебные споры носят затяжной характер и, учитывая апелляционную и кассационную инстанции, могут длиться не один год. Суды, как правило, выносят определения об обеспечении исков в отношении инвесторов в виде запрета проводить любые работы по реконструкции домов и надстройке этажей, что влечет за собой простой людских ресурсов, техники, замораживание материальных средств. На сегодняшний день создана Ассоциация инвесторов г. Киева, которая в качестве представительского органа призвана защищать интересы инвесторов. Будет ли она эффективно работать, покажет время. Андрей Орловский, начальник юридического отдела АО «Полесье» «Рынок строительный» № 12 от 17.12.2002 г.

ГЛАВНАЯ
КАРТА САЙТА
ОЦЕНКА КВАРТИР
ДОСКА ОБЬЯВЛЕНИЙ
Как продать квартиру?
ПРОДАЖА
однокомнатных
двухкомнатных
трехкомнатных и пр.
домов дач земли
офисы магазины и пр.
АРЕНДА
квартир домов дач
офисов магазинов и пр.
ОКНА
ДВЕРИ
МЕТАЛЛОДЕТЕКТОРЫ
КАК ЗАРАБОТАТЬ?
ЮРИСТКОНСУЛЬТ
Полезная информация
Справочник
ФОРУМ
ГОСТЕВАЯ
Новости Происшествия
ПОГОДА КУРСЫ ВАЛЮТ
 | главная | карта сайтабаза обьектов недвижимости | отправить заявку в агентство недвижимости |||

Подписка на новые поступления в  нашу  базу  недвижимости  и новости  рынка  недвижимости

имя:
e-mail:

Аренда квартир посуточно в г. Киев. Квартира на сутки. Квартира посуточно.

Доска обьявлений и заявок ФОТО НЕДВИЖИМОСТЬ

 Каталог сайтов по недвижимости>> Форум>>

 Металлопластиковые  окна

Рейтинг@Mail.ru
Rambler's Top100
продажа металлодетекторов металлоискателей металодетекторов металоискателей