ЯК ЗЕМЛЮ ВIДВЕСТИ, ПРОДАТИ, КУПИТИ



Ох, скiльки питань виявилося незрозумiлими коли земля стала товаром! Звичка до безкоштовного користування ще довго сидiтиме в нашiй пiдсвiдомостi, але переходити на ринковi рейки треба. Особливо, коли ринковi вiдносини впроваджують вiдповiднi служби мiської влади. Тож що нового сталося на ринку землi розповiдає Анатолiй Муховиков, начальник Головного управлiння земельних ресурсiв КМДА

- Анатолiю Миколайовичу, останнiм часом на ринку землi вiдбулося кiлька важливих подiй. Зокрема - перший аукцiон. Як Ви оцiнюєте його результати?
- На проект вiдведення земельної дiлянки, яку зазвичай робить замовник, вiн витрачає майже, рiк. На аукцiонi ми фактично продаємо готовий державний акт на право власностi на землю. ясно, що купити його значно вигiднiше, нiж ходити по iнстанцiях i вiдводити землю самому. Чому була продана тiльки одна дiлянка? Тому до потенцiйнi покупцi поки що придивлялися. По-друге, зараз вiдпускна кампанiя, по-третє, :планувати великi грошi на викуп землi е серединi року компанiї не можуть, бо планують свої бюджети наперед. Ми вважаємо, що напрацювання досвiду буде тривати приблизно рiк, i лише на третiй рiк аукцiони стануть нормальним явищем.
- Коли заплановано наступний аукцiон?
- Наступний аукцiон буде проведено тодi, коли ще хоча б по одному лоту буде конкуренцiя, тобто буде бiльше однiєї заявки. Зараз на аукцiон виставлено 10 дiлянок. Iнформацiю про ще 9 опублiкують найближчим часом. По цих дiлянках ми збираємо висновки i формуємо проект вiдведення. На початку серпня буде готово вже 19 дiлянок, але ми вважаємо, що реклама аукцiонiв має бути значно ширшою - про це вже зараз прийнятi вiдповiднi рiшення. Загалом з початку наступного року стане значно бiльше зацiкавлених осiб, спроможних купити землю на аукцiонi.
- Скiльки дiлянок в перспективi?
- 29 дiлянок вже затверджено Київрадою. Ще на 12 ми подали документи в Комiсiю з питань земле використання. Я думаю, що на 1 сiчня 2004 року на аукцiон буде виставлено бiльше ста дiлянок - повний асортимент цiльового використання.
- Поки що дiлянки пiд будiвництво житла не користуються попитом.
- Житло - дуже важливе для мiста. I питання купувати чи не купувати землю пiд забудову на аукцiонi - неоднозначне. Адже купувати треба нiбито за кошти Iнвесторiв. Але ми прорахували, наприклад, вартiсть землi навпроти Оперного театру, де Головним управлiнням житлового забезпечення будується житловий комплекс. Ця земля дуже дорога - до 2 тис. грн. за квадратний метр. То ж в загальнiй сумi вкладень в цей житловий комплекс вартiсть землi буде становити 4,6 %. Але куплена земля - це вже повноцiнна власнiсть.
- Як Ви оцiнюєте попит на землю в Києвi?
- Земля в Києвi - товар, на який є дуже багато покупцiв. Я хочу навести кiлька цифр. 5 рокiв тому в наше Управлiння надiйшло 14 тисяч звернень щодо надання земельних дiлянок. У 2002 роцi - вже 34 300 звернень. За пiвроку року - 28 тисяч. Тобто тенденцiя зацiкавленостi пiдприємцiв, будiвельникiв, тих, хто хоче розвивати свiй бiзнес i пов'язує це з землею, постiйно зростає i статистика свiдчить, що зростає в геометричнiй прогресiї. В Києвi будується житло, нежитлова нерухомiсть, оскiльки в столицi значно легше i цiкавiше жити i заробляти грошi.
- Як визначається вартiсть землi?
- Вартiсть землi визначається на пiдставi експертної оцiнки. При цьому можна прорахувати цiновi характеристики землi в кожному районi. Сьогоднi середня цiна землi в Києвi -417 грн. за квадратний метр, найвища цiна - 2500 грн. в центральнiй частинi, найнижча - 240 грн на окраїнах. Цiна землi пiд будiвництво об'єктiв рiзного цiльового використання - рiзна. Так пiд комерцiйну нерухомiсть земля продається на 40-50% дорожче нiж пiд будiвництво житла.
- Ринок землi потребує вдосконалення законодавчої бази. Як Головне управлiння земельних ресурсiв працює у цьому напрямку?
- Адмiнiстрацiя мiста за завданням Голови КМДА Олександра Омельченка бере участь у розробцi багатьох законодавчих актiв. Нещодавно Верховного Радою України була прийнята наша редакцiя Закону "Про землеустрiй". Ми брали участь в розробцi депутатського варiанту законопроекту "Про розмежування земель державної i комунальної власностi". Я хотiв би на голосити, що це дуже важливий закон, i пiдготовка до його прийняття була дуже напруженою. Символiчно, що Верховна Рада прийняла його з рекордною кiлькiстю голосiв - "за" проголосувало 407 депутатiв. Отже, вiдтепер ми можемо сказати, що територiальна громада має законнi пiдстави для управлiння землею. Тому прийняття цього закону можна назвати дiйсно великою перемогою київської мiської громади. Зараз ми працюємо над законопроектом "Про реєстрацiю прав на нерухоме майно i землю". Земля - це фiнансова основа. Вiд продажу землi мiсто в минулому роцi отримало 150 млн. грн. Вiд плати за оренду землi до мiського бюджету в 2002 роцi надiйшло 285 млн. грн. I на цей рiк заплановано не менше.
- Невже законотворча робота в вашiй компетенцiї?
- Ми дуже прискiпливо займаємося цими законами тому, що ми вiдстоюємо Iнтереси мiсцевого самоврядування. В iнших редакцiях зазначених законопроектiв мiсцеве самоврядування принижено. Але мiсцеве самоврядування -це основа управлiння в державi i воно має бути на висотi. Це волевияв людей. Чому в Законi "Про розмежування земель" ми настоювали, щоб земля була у власностi територiальної громади? Тому що це означає прийняття рiшень територiальною громадою, депутатами, а не однiєю особою - чиновником в особi голови Держкомзему. Це на користь i киянам, i Iншим територiальним громадам. До речi, всi цi закони дуже ретельно вивчаються на засiданнях Асоцiацiї мiст України, головою якої є Олександр Омельченко.
- Чим не задовольняли мiсто пропозицiї Держкомзему?
- Проект Держкомзему принципово вiдрiзнявся вiд нашого перелiком земель, якi мають бути в комунальнiй i & державнiй власностях. Державними землями розпоряджається вiд iменi держави Кабiнет мiнiстрiв або уповноважений орган - Держкомзем. То ж скiльки буде землi, стiльки i буде влади у Держкомзему. В законопроектi був значно розширений список земель, якi передаються у власнiсть держави. Пропонувалися ще змiни до Земельного кодексу з метою розширення цього списку, тобто, складалася ситуацiя, при якiй одноосiбне як уповноважений орган голова Держкомзему приймав би рiшення бути чи не бути тим чи iншим об'єктам. Наша позицiя полягає в тому, що це має вирiшувати територiальна громада - депутати мiсцевих рад. За нашою концепцiєю у комунальнiй власностi мало б знаходитися 92% земель мiста Києва, 3% - у приватнiй власностi, решта земель були 6 державними. Ми не зазiхаємо на землi, де знаходяться Адмiнiстрацiя Президента, Кабмiн, Верховна Рада, Академiя наук, Мiноборони, тощо, але це складає 3-4 % територiї мiста. А якби була прийнята модель Держкомзему, киянам залишили б 50% земель, решту передали б в управлiння Держкомзему, тобто половиною земель одноосiбне управляла б одна особа.
- А чому Ви проти державного управлiння?
- У нас є приклади такого "державного" управлiння. Наприклад, коли у мiстобудуваннi кажуть "водний фонд", то мають на увазi землi водного фонду. А подивiться в якому станi знаходиться рiчка Днiпро та її береги - землi державної власностi? Якби передати їх власнику, який мав би можливiсть доглядати, фiнансувати, розвивати цi територiї, якби за це вiдповiдали депутати, якi формують бюджет, вони б видiлили на утримання цих земель кошти, А держава нiколи не знайде на це грошей. А згiдно Податкового кодексу подвiйне (з державного i мiсцевого бюджету) фiнансування об'єкту забороняється. Другий момент - хто приймає рiшення? На сесiях Київради приблизно 40 % становлять земельнi питання. I всi вони вирiшуються колегiальне. А є й приклади державного пiдходу: на Окружнiй дорозi поруч є двi АЗС, розташованi через дорогу. Одна знаходиться на мiськiй землi, друга - на обласнiй землi. Землю пiд мiську заправку ми продали за 250 грн. за квадратний метр, а область продала свою землю за 9 грн. Є рiзниця? Аналогiчна ситуацiя склалася iз земельною дiлянкою в Пуща-Водицi, що згiдно постанови Кабмiну була продана акцiонерному товариству "Динамо-Київ" за 5 млн. грн. А цiна дiлянки за самими приблизними пiдрахунками -46 млн. грн. От вам i iндивiдуальний державний пiдхiд. Чому можлива така рiзниця в цiнах мiж землею у мiстi i областi? Справа в тому, що столиця України не має затверджених меж. Згiдно законодавства, межi Києва затверджує Верховна Рада. Але востаннє вона це робила в 1936 роцi. З Києвом межує 6 районних та 36 сiльських рад. Ми погодили межi зi всiма селищними радами i з трьома районними. Але з Бориспiльською та Обухiвською райрадами є проблеми. Так, наприклад, Обухiвська рада передала 32 га землi пiд рибне господарство, а насправдi там будується гольфклуб. Область стверджує, що це її земля, але коли формувалася Козинська селищна рада, i є пiдтверджуючi документи, було вирiшено, що це - землi мiста Києва. ЦI документи готувалися для того, щоб подати їх на затвердження до Верховної Ради. В тi часи не витримувалася процедура передачi земель, але є готовi пiдписанi документи. Тож i є предмет спору. Бiльше того, райради, пiсля вiдповiдних команд з областi не розглядають цi питання, хоча Київрада постiйно пише i просить. Ми зверталися i до Президента, i до голови Держкомзему, i до прем'єр-мiнiстра, i до прокуратури. Ще один приклад: є постанова Верховної Ради про те, що лiс "Конча-Заспа" є заповiдником в межах мiста Києва. Там вирубали пiд котеджне мiстечко вiкову дiброву, сосни, а це - легенi мiста. Така ж ситуацiя склалася з урочищем Жукiв Острiв. Область виставляє плату за землю в 5 тисяч разiв нижчу, нiж Київ, i бiзнесмени йдуть туди, бо вони там платять копiйки. Тож їм вигiдно, щоб спiр цей не був вирiшений. А загальна площа "спiрних" земель - 1880 га.
- Розкажiть, будь ласка, якi нововве дення очiкують забудовникiв у порядку надання земельних дiлянок.
- 31 вересня вводиться в дiю новий порядок набуття прав на земельнi дiлянки. Вiн розроблений вiдповiдно до нового Земельного кодексу, Києву потрiбна була чiтка, прозора i необтяжена суб'єктивними чинниками система вiдведення. Новий порядок спрощує систему вiдводу i робить її прозорою. Нашим Управлiнням розробленi новi форми звернень, створено спецiальну приймальню Київради, яка буде приймати, звернення i в стислi термiни (протягом 1-3дiб) надавати вiдповiдь. Нова система передбачає, що замовник подає обгрунтовану заяву з висновком Iнституту Генерального плану, який покаже, чи можна з точки зору мiстобудування розташувати той чи iнший об'єкт на цьому мiсцi; висновком "Головархiтектури", про те, яким може бути цей об'єкт; висновком Управлiння екобезпеки; висновком щодо правових обтяжень чи обмежень, який надає наше Управлiння; погодженням Головного управлiння економiки. Тобто людина, яка подає заявку, буде знати про дiлянку все. До речi, цi попереднi погодження надаються безоплатно.
- Чи не стає новий порядок складнiшим?
- Ми пропонуємо три схеми, якi можуть обирати тi, хто бажає вiдвести землю. Перша схема, коли до заяви мають бути доданi матерiали обгрунтування, якi замовник збирає самостiйно. Другий пiдхiд, коли замовник заключає договiр з юридичною особою, яка має лiцензiю на проведення робiт по вiдведенню землi, i всi погодження i обгрунтування збирає ця юридична особа. Третiй пiдхiд - замовник самостiйно об_рунтовує можливiсть надання дiлянки. Взагалi забудову мiста в 85% випадкiв ведуть великi компанiї, якi мають вiдповiднi служби, що займаються пiдготовкою висновкiв. Тих, хто нiколи не займався землею - 15%. Тобто 85% забудовникiв спроможнi самостiйно отримувати висновки. Тому третiй шлях передбачено саме для них.
- А навiщо збирати погодження до того, як землю вiдведуть?
- Так чи iнакше думку всiх вповноважених органiв треба мати до того, чи пiсля того як подано заяву на вiдведення землi. Ми не хочемо припускати ситуацiю, щоб пiсля того, як людина пiвроку займалася вiдведенням, якесь управлiння раптом дало негативну вiдповiдь.
- А навiщо погодження Управлiння економiки? Це ж додаткова iнстанцiя.
- Це вимушений крок. Як вiдомо, Київрада прийняла рiшення про дольовi вiдрахування вiд будiвництва. Вiдомо також, що мiсто понесло певнi витрати по намиву територiй, наприклад, на яких було збудовано Оболонь, де намили шар _рунту товщиною 8 метрiв, Троєщину - 7-9метрiв. Цi витрати треба якось компенсувати. I коли не було цього погодження, цi витрати нiхто мiсту не компенсував: забудовники користувалися вiльними територiями, розмiр дольових вiдрахувань нiхто не контролював, бюджет мiста втрачав кошти. Тобто це вимушений захiд, який має виправити суто технiчну ситуацiю. Чи буде це погодження затягувати процес? Можливi. Але все це окупиться.
- Знаєте, все одно складається враження, що пересiчному громадянину все одно з цим не впоратися...
- Тому ми й пропонуємо три схеми, три алгоритми: хочте - займайтеся самi, хочете - доручiть комусь. Але хочу попередити, що новий порядок стосується тiльки земельних дiлянок пiд капiтальне будiвництво. Для тих, хто хоче вiдвести землю пiд iндивiдуальний будинок, працює стара схема. Таких сьогоднi по мiсту близько 6 тисяч. Земельний кодекс передбачає безоплатну передачу пiд iндивiдуальне будiвництво 10 соток тож надлишки ми пропонуємо викупити. Ми вже почали продавати землю I пiд Iндивiдуальну забудову, тим людям, якi фактично володiють надлишками землi.
- Що ж тодi спрощує новий порядок?
- Громадянин прийшов, подав заяву i отримав готову вiдповiдь з перелiком документiв для погодження мiсцерозташування. Таким чином вiн отримує готовий документ, на пiдставi якого можна працювати, не спiлкуючись з чиновниками. Далi подав заяву з погодженням - i через мiсячний строк забрав документ для укладання договору на проект вiдведення. Вiдтепер комiсiя з питань землевикористання немає права вiдмовити у видiленнi земельної дiлянки. Це буде вирiшувати тiльки спецiальна комiсiя Київради. Буває, що, скажiмо, "Головархiтектура" надає негативну вiдповiдь. Але ж ми розумiємо, що питання архiтектури - це питання в багатьох випадках творчi. Тому таку вiдмову розгляне спецiальна комiсiя.

Ганна Шевченко "НК", №16, 2003 р

ГЛАВНАЯ
КАРТА САЙТА
ОЦЕНКА КВАРТИР
ДОСКА ОБЬЯВЛЕНИЙ
Как продать квартиру?
ПРОДАЖА
однокомнатных
двухкомнатных
трехкомнатных и пр.
домов дач земли
офисы магазины и пр.
АРЕНДА
квартир домов дач
офисов магазинов и пр.
ОКНА
ДВЕРИ
МЕТАЛЛОДЕТЕКТОРЫ
КАК ЗАРАБОТАТЬ?
ЮРИСТКОНСУЛЬТ
Полезная информация
Справочник
ФОРУМ
ГОСТЕВАЯ
Новости Происшествия
ПОГОДА КУРСЫ ВАЛЮТ
 
 
 
 | главная | карта сайтабаза обьектов недвижимости | отправить заявку в агентство недвижимости |||

Подписка на новые поступления в  нашу  базу  недвижимости  и новости  рынка  недвижимости

имя:
e-mail:

Аренда квартир посуточно в г. Киев. Квартира на сутки. Квартира посуточно.

Доска обьявлений и заявок ФОТО НЕДВИЖИМОСТЬ

 Каталог сайтов по недвижимости>> Форум>>

 Металлопластиковые  окна

Рейтинг@Mail.ru
Rambler's Top100
продажа металлодетекторов металлоискателей металодетекторов металоискателей