Прогнозирование развития рынка недвижимости в Киеве

 факторы, влияющие на стоимость квартир

помнится, в конце прошлого года многие риелторы прогнозировали, что в начале 2003 г. квартиры будут постепенно дешеветь. Цены, однако, после новогодних праздников продолжали ползти вверх. Сейчас, похоже, очередной период неоднозначности рыночной ситуации.

А любая неоднозначность на рынке — прекрасный повод писать о нем.

Автор сразу просит прощения у риелторов — за нахальство и дилетантскую непосредственность, с которыми вторгается в столь сложную сферу бизнеса. Если у профессионалов возникнет желание что-то поправить или дополнить — милости просим.

О ПРОГНОЗИРОВАНИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В КИЕВЕ

Что же в первую очередь интересует нас, дилетантов, на рынке жилой недвижимости? Ответ на простой вопрос: заниматься ли покупкой (продажей) квартиры сейчас отложить эти хлопоты на некоторое время. Конечно, есть универсальный метод выбора — бросание монетки (орел или решка?). Понятно, что вероятность правильного решения в этом случае — 1/2 — может нас не устроить. Кроме того, хотелось бы еще уточнить: “Если продавать, то сейчас или через пару месяцев?” или “Если откладывать покупку, то на какое время?”. За этими уточнениями естественнее всего обратиться к специалистам по недвижимости. БИЗНЕС и обратился к ним. Однако мнения о тенденциях рынка были крайне противоречивыми. Отметим, среди опрошенных специалистов не было ни некомпетентных, ни малоопытных. Наоборот. Для удобства анализа мы сгруппировали прогнозы специалистов в шесть основных сценариев.

Предлагаем их вниманию читателей.

1. Сейчас цены на вторичном рынке жилой недвижимости находятся на пике, поэтому следует ожидать их снижения чуть ли не с завтрашнего дня.

2. Цены еще немного увеличатся в начале осени, после чего наступит стабилизация рынка. Примерно с начала следующего года начнется их снижение.

3. Инерции роста цен хватит еще на полгода-год. После чего — стабилизация рынка и удешевление жилья.

4. В обозримом будущем не следует ожидать ни существенного удорожания, ни заметного удешевления жилья.

5. Цены на жилье будут постепенно расти и дальше, хотя и намного медленнее, чем в прошлом году.

6. Неизбежен дальнейший рост цен, причем можно ожидать увеличения его темпов.

Данный список сценариев уже позволяет использовать такой “прогрессивный” метод принятия решений, как бросание кубика для игры в кости (не зря же прогнозов шесть!). При этом вероятность правильного решения составляет уже 1/6. Либо можно просто довериться совету одного из специалистов по недвижимости. БИЗНЕСу, например, ближе сценарий снижения цен на жилье в недалеком будущем. Ведь цикличности рынка еще никто не отменял. Уже заметна определенная “усталость” от непрерывного роста цен. Подавляющее большинство специалистов характеризуют существующие цены, как “непомерно высокие”, “заоблачные” и т.п. Видимо, имеется в виду то обстоятельство, что даже в столице за прошедшие два года уровень благосостояния народа не настолько повысился, чтобы гармонировать с двукратным подорожанием жилья. Все, что написано дальше, — для тех потенциальных продавцов и покупателей жилой недвижимости, которых не устраивают приведенные выше “вероятностные” методы принятия решений. Конечно, изложенное не стоит воспринимать как призыв к “самолечению” и отказу от консультации у специалистов. Но надо представлять себе, о чем их спрашивать, и при обдумывании их рекомендаций не забывать, что риелтор живет на комиссионные. А для комиссионных нужны сделки.

О ФАКТОРАХ ВЛИЯНИЯ НА СТОИМОСТЬ КВАРТИР

Основные факторы, стимулирующие рост цен на вторичном рынке недвижимости, известны уже, кажется, всем без исключения:

  • рост доходов населения;
  • активная миграция из регионов в столицу и крупные города;
  • относительная доступность кредитов для приобретения недвижимости.

Первые два из них нам не очень интересны — ни о количестве мигрантов, ни о количестве денег у них — ни о чем этом мы не знаем и знать, скорее всего, не будем. Но следствием этих двух явлений стал рост спроса на арендуемое жилье и повышение привлекательности такого вида бизнеса, как покупка квартиры с дальнейшей сдачей ее в аренду. Действительно, сдавая год назад квартиру стоимостью $9-12 тыс. за $120 в месяц, арендодатель получал доход в размере 12-16% годовых. Да и мог рассчитывать на рост стоимости своего имущества. Здесь есть, однако, и существенное ограничение: относительно невысокая платежеспособность мигрантов и молодежи — основных арендаторов недорогих квартир. Итак, первый индикатор — соотношение арендной платы и стоимости жилья. Если средняя годовая арендная плата “застрянет” ниже 1/12 стоимости квартиры, такое хлопотное занятие, как сдача жилья в аренду, станет менее привлекательным, чем размещение средств на банковском депозите. От части “арендных” квартир придется избавляться, выставляя их на продажу. Соответственно, увеличится предложение жилья. Правда, не стоит забывать и о так называемых “спекулятивных” соображениях, которые могут удерживать владельцев квартир от продажи. Действительно, продав, к примеру, в июне 2002 г. 1-комнатную квартиру в Киеве на Воскресенке за $11 тыс. (или 3-комнатную за $18 тыс.) и положив эти деньги в банк под 12% годовых, гражданин к июню 2003 г. получил бы доход в размере $1320 (или $2160). А потерпев с продажей квартиры до июня 2003 г., тот же гражданин смог бы заработать, соответственно, $7000 (или $9000), т.е. уже 63% (!!!!) или 50% годовых (кстати, как видно из примера, на 1-комнатных квартирах зарабатывают больше). “Отложенные” квартиры создали изрядный товарный запас, который появится в продаже не только при падении цен на жилье, но и при их стабилизации. Таким образом, появляется второй индикатор — соотношение темпа роста цен на жилье и нормы прибыльности таких видов получения дохода, как, например, банковские депозиты. Если хранить деньги на депозите выгоднее, покупка жилья для дальнейшей перепродажи и “придерживания” квартир теряет смысл.

Далее. Повышение арендной платы стало для многих потенциальных арендаторов дополнительным стимулом к приобретению собственной квартиры. В первую очередь резко увеличился спрос на 1-комнатные квартиры на массивах, что привело к их быстрому (по сравнению с другим жильем) удорожанию и нарушению устоявшихся пропорций цен. Например, в апреле 2001 г. владелец 3-комнатной квартиры на Воскресенке, продав ее за $16-18 тыс., мог приобрести взамен на той же Воскресенке 2-комнатную “хрущевку” за $9-10 тыс. и “гостинку” за $6 тыс. В июне же 2003 г., чтобы купить на той же Воскресенке самую плохонькую 1-комнатную ($15 тыс.) и 2-комнатную ($17 тыс.), денег, вырученных от продажи 3-комнатной ($30 тыс.), уже явно не хватает. Поэтому многие владельцы непрестижных 2- и 3-комнатных квартир отложили продажу/покупку до лучших времен. Это еще больше сократило предложение и стимулировало дальнейший рост цен. Вместе с тем, опять же, создало скрытые запасы “товара”, которые могут быть быстро “выброшены” на рынок при условии изменения пропорций цен. Таким образом, третий индикатор (впрочем, работающий только для непрестижного жилья на массивах.Ред. ) — соотношение между ценами на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры. Если разброс цен за 1 кв.м начнет сокращаться, “задержанные” квартиры появятся на рынке.

Еще один, возможно, самый значительный запас квартир, потенциально готовых к выходу на рынок, создают программы ипотечного кредитования (подробно о жилищном кредитовании советуем прочитать в следующем выпуске “ДомоСтроя”, 21 июля.Ред.). Именно они послужили теми дрожжами, на которых вырос ажиотажный спрос на квартиры. Если в 2002 г. с использованием средств, взятых в кредит, приобреталось, по оценкам специалистов, около 10% всех квартир, то сейчас 30-40%. По мере либерализации условий ипотечного кредитования получение кредита станет доступным все более широким слоям населения. Но это означает, что значительная часть покупателей будет приобретать жилье, которое им в действительности “не по карману”. А что будет происходить, когда новоиспеченные владельцы квартир не смогут расплатиться по кредитам? Квартиры придется выставлять на торги. И чем больше квартир будет приобретаться в кредит сейчас, тем больше их будет возвращаться на рынок, повышая предложение и снижая цены. Поэтому следующий — четвертый — индикатор уже не столько количественный, сколько событийный — увеличение количества “изъятий” квартир у несостоятельных должников.

И последний штрих к “ипотечной” теме. Особым стимулом к взятию кредита было и остается то обстоятельство, что годовая процентная ставка существенно меньше годового темпа удорожания жилья.

                                                                                                                                                       Константин Ряполов

 

 
ГЛАВНАЯ
КАРТА САЙТА
ОЦЕНКА КВАРТИР
ДОСКА ОБЬЯВЛЕНИЙ
Как продать квартиру?
ПРОДАЖА
однокомнатных
двухкомнатных
трехкомнатных и пр.
домов дач земли
офисы магазины и пр.
АРЕНДА
квартир домов дач
офисов магазинов и пр.
ОКНА
ДВЕРИ
МЕТАЛЛОДЕТЕКТОРЫ
КАК ЗАРАБОТАТЬ?
ЮРИСТКОНСУЛЬТ
Полезная информация
Справочник
Новости Происшествия
ПОГОДА КУРСЫ ВАЛЮТ
 
 
 
 | главная | карта сайтабаза обьектов недвижимости | отправить заявку в агентство недвижимости |||

Подписка на новые поступления в  нашу  базу  недвижимости  и новости  рынка  недвижимости

имя:
e-mail:

Аренда квартир посуточно в г. Киев. Квартира на сутки. Квартира посуточно.

Доска обьявлений и заявок ФОТО НЕДВИЖИМОСТЬ

 Металлопластиковые  окна