Первичный рынок недвижимости

зима-весна’2003

Общая ситуация на первичном рынке недвижимости

Три года назад киевские строители утверждали, что для развития первичного рынка жилья денег явно не хватает. Сейчас же речь идет, скорее, о нехватке земельных участков для строительства новых домов. Правда, оговоримся, эта проблема касается столицы, но никак не регионов.
На сегодняшний день Киев — бесспорный лидер на первичном рынке жилья. По данным Главного управления жилищного обеспечения Киевской горгосадминистрации, в 2002 году в столице было построено и реконструировано 1,238 млн кв.м жилья. Учитывая, что в 2002 году в стране было введено в эксплуатацию 6,73 млн кв.м жилья, причем 59% этого объема обеспечили индивидуальные застройщики, легко определить, какую долю новостроек “берет на себя” столица. Примечательно, что около 40% новых объектов возвела ХК “Киевгорстрой”. Но это не единственная строительная организация, всерьез работающая на рынке недвижимости Киева. По оценкам специалистов, в городе застройкой занимаются около 40 компаний различной величины. По-прежнему ежегодно рождаются новые фирмы, строящие 1-2 жилых дома. Этим их строительная деятельность и заканчивается.
Региональный первичный рынок жилья существенно отличается от столичного. Развитие строительства в регионах сдерживал прежде всего вторичный рынок недвижимости с его относительно низкими ценами. Активное развитие первичного рынка недвижимости в крупных областных центрах началось в 2001-2002 годах благодаря бурному росту цен на “вторичке”.
Но специалистам часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда киевские или зарубежные инвесторы радужно воспринимают инвестиционный потенциал того или иного региона. Суровая же действительность разбивает их инвестиционные иллюзии вдребезги. Как показывает практика, более уверенно чувствуют себя на родном рынке местные компании — они хорошо знают его специфику, могут активно использовать местный административный ресурс. Например, в Севастополе некоторые агентства недвижимости, досконально изучив потребительский спрос и тщательно оценив свои силы, взялись за строительство многоэтажного дома для дальнейшей его продажи.

   Региональный рынок первичной недвижимости

Сейчас более-менее активно ведется строительство жилья в Днепропетровске, Донецке, Харькове и Запорожье.
Донецк. Большинство жилых домов, возводимых в центральных районах города, — кирпичные с квартирами улучшенной планировки. Средние цены — $350-450 за 1 кв.м (без внутренней отделки). В районах, отдаленных от центра города, цена 1 кв.м — примерно $300. Качество строительства, заметим, невысокое, архитектура домов маловыразительна. Исключением стал лишь элитарный дом оригинальной формы, получивший в народе название “Пирамида”.
Днепропетровск. Активное строительство первых элитарных жилых домов началось в городе еще в конце 90-х годов (несмотря на падение курса доллара и цен на вторичном рынке недвижимости). Причем новые дома отличаются оригинальными архитектурными решениями и имеют собственные имена — “Эльбрус”, “Бельведер”, “Первозвановский” и др. Разброс цен на элитарное жилье значительный — от $420 до $1200 за 1 кв.м. С учетом количества построенных и возводимых в городе элитарных жилых домов данный сегмент первичного рынка близок к насыщению.
Цены на квартиры в районах, отдаленных от центра города, значительно меньше — $190-250 за 1 кв.м.
Харьков. Первичный рынок Харькова, в отличие от рынков Днепропетровска и Донецка, начал “просыпаться” лишь в 2002 году.
Только сейчас застройщики начинают осваивать центральную часть города. В эксплуатацию сдано всего три элитарных кирпичных дома (хотя внутренние работы в них продолжаются). Строительство жилых домов по монолитно-каркасной технологии началось в 2002 году. Масштабы застройки невелики. В городе одновременно возводится не более 15-20 домов.
Элитарное жилье строят в основном на деньги покупателей квартир. При финансировании строительства жилья, рассчитанного на средний класс, активно используются бюджетные средства (фонд молодежного жилищного строительства, программа строительства жилья для военнослужащих и т.п.). Ипотечное же кредитование работает преимущественно на вторичном рынке.

Средние цены на первичном рынке жилья в Харькове во II квартале 2003 года были следующими:

  • элитарное жилье в центре города — $500-600 за 1 кв.м;
  • жилье повышенной комфортности в центральных и прилегающих к центру районах — $350-400 за 1 кв.м;
  • жилье в отдаленных от центра районах — до $250 за 1 кв.м (кстати, часто достраиваются объекты незавершенного строительства).

Все квартиры продаются в состоянии так называемого строительного ремонта.
Запорожье. Инвестиционное строительство жилья в городе только начинает развиваться. Сейчас стоимость 1 кв.м в домах, возводимых в центральных районах города, составляет в среднем $350 (без внутренней отделки). Стоимость жилья в районах, отдаленных от центра города, — от $200 до $300 за 1 кв.м.
Значительная часть жилых домов строится на базе “незавершенки”, что обуславливает их низкие качественные характеристики и непрезентабельный (а точнее — просто убогий) внешний вид.

  Цены

На стоимость жилья в новом доме влияет множество факторов (начиная от отделки квартиры и заканчивая наличием паркинга и охраны). Стоимость первичного жилья в столице представлена в табл.1 на стр.95, предлагаемого компанией “Житло-iнвест” — в табл.2 на стр.95.
Несмотря на утверждения о том, что чем больше строится жилья, тем оно будет дешевле, новые квартиры в Киеве не дешевеют. Специалисты объясняют это тем, что в последнее время более затратной статьей стало получение различных разрешительно-согласовательных документов. Дефицит площадок под застройку вынуждает строителей возводить дома на участках, которые предварительно необходимо укреплять, что, безусловно, требует дополнительных средств. Увеличивают себестоимость и использование в строительстве современных материалов, технологий, и рост заработной платы рабочих, и месторасположение дома. Бесспорно, многие застройщики стремятся к тому, чтобы дома были доступны среднему классу. Но квартиры по относительно низким ценам (и, конечно, не в центральных районах) могут позволить себе продавать лишь крупные компании, возводящие много жилья. Тем не менее ниже $200 за 1 кв.м цены не опускаются. Компании же с небольшими объемами строительства, как правило, реализуют жилье в среднем по $500-800 за 1 кв.м. В центральной части столицы квартиры, естественно, дороже. Иногда их стоимость зашкаливает за $2 тыс. за 1 кв.м. Тем не менее такое жилье пользуется спросом. Но покупая дорогую квартиру, не стоит забывать, что приличную сумму придется вложить еще и в ее отделку, так как в большинстве случаев даже дорогая “первичка” сдается в эксплуатацию без отделки.

Проблемы первичного рынка недвижимости

Видимо, таков уж менталитет украинцев — в любом деле создать проблемы, которые затем необходимо упорно преодолевать. Со всевозможными “негараздами” сталкиваются и застройщики, и потребители. К основным проблемам, сдерживающим активное развитие первичного рынка недвижимости, можно отнести следующие:

  • растянутость во времени “разрешительно-согласовательного” процесса, сложности с предварительным определением стоимости 1 кв.м (что создает значительные затруднения для цивилизованного и эффективного бизнес-планирования строительства и прогнозирования доходности проектов);
  • относительно низкая платежеспособность региональных потребителей. Соответственно, серьезной альтернативой новому жилью служит “эконом”-покупка квартиры на вторичном рынке;
  • коммерческие банки почти не участвуют в кредитовании строительства, считая эти вложения в высшей степени рисковыми. В то же время с учетом нынешней рентабельности строительства размеры кредитных ставок и условия кредитования неприемлемы для застройщиков.

Основные же проблемы, с которыми сталкивается потребитель, таковы:

  • недостаточное предложение (или отсутствие предложения) современного жилья “умеренной” площади (примерно 70 кв.м) по приемлемой цене (1 кв.м — около $300);
  • невыполнение застройщиком взятых на себя обязательств (срыв сроков строительства, проблемы с качеством работ и т.д.);
  • отсутствие (или недостаток) ипотечных программ на первичном рынке.

Риелтор и застройщик

О взаимоотношениях риелторов и застройщиков БИЗНЕС уже писал (см. №4 от 14.10.02 г.). Ситуация, когда застройщики не хотят дружить с риелторскими компаниями, наиболее ярко выражена в столице. Региональные риелторы утверждают, что у них подобной проблемы нет. Строительные компании охотно сотрудничают с риелторами, заключают соответствующие договоры. Видимо, для региональных строителей процесс продажи — дело хлопотное и затратное.

Прогноз

По мнению большинства специалистов, работающих на первичном рынке, снижение цен на новое жилье в ближайшее время не предвидится. Почуяв ажиотажный спрос на такую недвижимость, застройщики вовсе не собираются снижать цены. Поэтому велика вероятность, что жилье для среднего потребителя в ближайшее время подорожает примерно на 5%. Есть версия, что элитарное жилье, которому еще несколько лет назад пророчили недолгий век, в ближайшем будущем будет интересовать как соотечественников, так и иностранцев. Однако повышенным спросом будут пользоваться не квартиры в престижных районах, а отдельно стоящие здания с необходимыми уровнем сервиса и инфраструктурой. Будущее элитарного жилья — за коттеджами.
Специальная благодарность Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины и Группе компаний “Велтон. Строй. Инвест”.

Говорят риелторы

Алла Ингуран,
директор агентства недвижимости “Трион” (г.Запорожье)

О сотрудничестве со стройорганизациями
— Риелторские компании в Запорожье уже не ограничиваются реализацией жилья на вторичном рынке. Ведь клиенты все чаще посматривают на новостройки. Такое жилье в Запорожье уже есть, но его пока недостаточно. Строительством жилья в Запорожье занимаются 4 крупные компании. И риелторы стараются наладить сотрудничество с ними. В результате именно агентства недвижимости занимаются реализацией квартир в новостройках. Мы заключаем договор со строительной организацией, что позволяет уравнять стоимость квартир, предлагаемых в риелторской конторе и стройорганизации. По-моему, так и должно быть. Во-первых, риелтор может учесть интересы и новоселов, и строителей. Во-вторых, строительному управлению для реализации нового жилья необходимо организовывать специальный отдел. На мой взгляд, проще обратиться к специалистам по недвижимости. Финансово они не обременяют стройкомпанию и в то же время заинтересованы в продаже объекта.

Константин Апрелев,
вице-президент Российской гильдии риелторов, президент агентства недвижимости “САВА” (г.Москва)

О спросе
— В последнее время происходило медленное падение доллара и параллельно — укрепление евро. Население занервничало и начало скупать евро. Многие потребители, учитывая постоянный рост цен на недвижимость и рост цен на объекты строительства, начали “превращать” финансовые сбережения в квадратные метры. Цель — получить прибыль. Доходность капиталовложений в недвижимость составляет 20%. Отсюда — колоссальный рост спроса на первичную недвижимость, поскольку именно она может оправдать такие ожидания. Но велика вероятность, что доллар снова начнет расти. А это приведет к тому, что интерес к спекулятивным вложениям в первичную недвижимость постепенно спадет и начнется методичный отбор жилья для собственных нужд. Мой прогноз однозначен: отсутствие роста цен на первичном рынке и активизация вторичного рынка. По крайней мере, такая ситуация сейчас в России.

Ольга Рожкова (23),
начальник отдела маркетинга компании CPD Group
(г.Киев; девелопер коммерческой недвижимости)

О жилой недвижимости
— Стабилизация экономики положительно повлияла на благосостояние населения Украины. В результате спрос на жилье, в первую очередь на комфортабельные квартиры, существенно вырос. Сейчас цены увеличились до уровня докризисных 1998 года и продолжают расти. Правда, если вскоре введут налог на недвижимость, дать прогноз цен будет гораздо сложнее.
О коммерческой недвижимости
— С 2001 года торговая недвижимость — наиболее привлекательный для инвесторов и активно развивающийся сегмент рынка коммерческой недвижимости. Это обусловлено тем, что местные операторы розничной торговли становятся все более требовательными при выборе торговых площадей. Кроме того, известные международные компании стараются укрепить свои позиции на украинском рынке.
Общая площадь помещений для розничной торговли (в торговых центрах), которые были сданы в эксплуатацию в Киеве в 2002 году, превысила 70 тыс.кв.м. До конца 2004 года планируется открыть 7 торговых центров, суммарная торговая площадь которых будет около 150 тыс.кв.м. Таким образом, до конца следующего года площадь торговых центров увеличится почти в 2 раза.
В 2002 году прогнозировалось снижение цен аренды и продажи торговых помещений. Но этого не произошло, так как спрос все еще превышает предложение. Средняя цена аренды в центре Киева (в таких торговых центрах, как “Глобус” и “Мандарин Плаза”) держится на уровне $100-120 за 1 кв.м. В торговых центрах, расположенных ближе к окраине города, средняя арендная плата составляет около $70 за 1 кв.м (ТЦ “Караван”). В ТЦ “Квадрат” на ул. Гната Юры — в среднем $40 за 1 кв.м.
До конца 2003 года можно прогнозировать несущественное подорожание арендованных помещений. Цены на аренду в действующих торговых комплексах могут снизиться после открытия торгово-офисного комплекса “Лыбидь Плаза”, а также комплекса возле НСК “Олимпийский”. Однако введут эти объекты в эксплуатацию не ранее 2004 года.

Сергей Ефремов (30),
директор филиала ООО “Консоль Лтд.”
(г.Ялта; строительство жилых зданий)

О спросе
— Темпы строительства жилой недвижимости на ЮБК растут в геометрической прогрессии. Южнобережное представительство “Консоль” в 2002 году сдало в эксплуатацию около 12 тыс.кв.м, в 2003 году этот объем уже увеличился более чем в 3 раза.
Мы стараемся присутствовать во всех сегментах рынка, поэтому строим как многоквартирные здания, так и коттеджи, элитарные дома. Сейчас особым спросом пользуются загородные комплексы с собственной инфраструктурой, расположенные вблизи моря.
Вместе с тем хороший заработок обеспечивают комплексы многоквартирных домов, возведенные на недорогой земле.
Отмечу, что если несколькими годами ранее мы ориентировались на приезжих, то сейчас среди наших пайщиков все больше местного населения. Это объясняется тем, что на вторичном рынке предлагается мало достойного по цене и качеству жилья.
Кроме того, новый дорогой дом — это не только красивая архитектура и современные технологии, это еще и среда обитания. Соседи в доме должны быть одного социального уровня.
О ценах
— С 2001 года на ЮБК цены на недвижимость постоянно растут. Это связано с огромным спросом приезжих на жилье. Цели покупки разные — собственно для проживания, для отдыха семьи или сотрудников, для сдачи в аренду и т.п.
О проблемах
— Основная проблема первичного рынка недвижимости — получение участка под застройку. Бесконечные согласования, поправки и т.п. не позволяют приступить к выполнению работ в плановые сроки. При этом из-за ускорения темпов строительства мы несем лишние затраты, чтобы не нарушить договорные обязательства.

Валентина Елкина,
директор по инвестициям Группы проектно-строительных компаний “Велтон. Строй. Инвест.” (г.Харьков)

О региональных рынках недвижимости
— Несмотря на низкое предложение и высокий потенциальный спрос, региональные рынки недвижимости характеризуются средней инвестиционной привлекательностью. Главная причина — неприлично малый размер маржи между себестоимостью строительства и ценой реализации готового объекта. В свою очередь последняя напрямую зависит от уровня цен на вторичном рынке. По сравнению с Киевом себестоимость строительства в регионах ниже в среднем на 10-20%, а цены на вторичном рынке отличаются в несколько раз. Исключение составляют инвестиционные проекты, реализуемые в центральных городских районах. Здесь застройщик имеет возможность получить приемлемую норму прибыли. Однако и в этом случае положительный финансовый результат возможен лишь при профессиональном подходе к разработке и управлению проектом.

На берегу днепровского залива “Верблюд” в Оболонском районе Киева будет построен коттеджный поселок для представителей дипломатического корпуса: 277 однотипных коттеджей в один и два этажа.

По данным Интерфакс-Украина.

 

 
ГЛАВНАЯ
КАРТА САЙТА
ОЦЕНКА КВАРТИР
ДОСКА ОБЬЯВЛЕНИЙ
Как продать квартиру?
ПРОДАЖА
однокомнатных
двухкомнатных
трехкомнатных и пр.
домов дач земли
офисы магазины и пр.
АРЕНДА
квартир домов дач
офисов магазинов и пр.
ОКНА
ДВЕРИ
МЕТАЛЛОДЕТЕКТОРЫ
КАК ЗАРАБОТАТЬ?
ЮРИСТКОНСУЛЬТ
Полезная информация
Справочник
Новости Происшествия
ПОГОДА КУРСЫ ВАЛЮТ
 
 
 
 | главная | карта сайтабаза обьектов недвижимости | отправить заявку в агентство недвижимости |||

Подписка на новые поступления в  нашу  базу  недвижимости  и новости  рынка  недвижимости

имя:
e-mail:

Аренда квартир посуточно в г. Киев. Квартира на сутки. Квартира посуточно.

Доска обьявлений и заявок ФОТО НЕДВИЖИМОСТЬ

 Металлопластиковые  окна