Коммерческая недвижимость: офисы, торговые и производственные помещения

недвижимость и комфорт

Рынок коммерческой недвижимости начал развиваться у нас лишь в 1993 - 1994 гг., когда вместе с процессами приватизации государственных и муниципальных предприятий появляется и частная собственность на здания и сооружения. Так что термин «коммерческая недвижимость» относительно новый для Украины. Довольно часто в качестве аналога понятия «коммерческой недвижимости» используется термин «нежилой фонд», хотя в него могут входить и входят многие объекты, которые вряд ли можно назвать «коммерческими»: здания и помещения, используемые для размещения органов государственной власти и муниципального самоуправления, другие здания специального назначения (музеи, больницы, библиотеки, тюрьмы и прочее). К коммерческой недвижимости относится часть объектов нежилого фонда: здания и помещения, используемые под торговлю, офисы, предприятия сервиса, общественного питания и пр. Рынок коммерческой недвижимости имеет много общих черт с рынком жилья, но много в нем и особенностей. Все эти рынки имеют общие правовые основы для совершения сделок. Большинство требований, предъявляемых к договорам купли-продажи и аренды на рынке жилья, сохраняют свою силу и на рынке коммерческой недвижимости. Точно так же, как и на рынке жилья, наиболее распространенными сделками на рынке коммерческой недвижимости являются сделки купли-продажи и аренды. В то же время рынку коммерческой недвижимости присущи весьма важные особенности: I. На рынке коммерческой недвижимости основными участниками сделок являются не физические, а юридические лица. При этом сами юридические лица могут обладать недвижимостью на разных правовых основаниях. Прежде всего, это относится к государственным или муниципальным предприятиям, которые владеют имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Это означает, что они серьезно ограничены в вопросах распоряжения недвижимым имуществом. Отчуждение недвижимого имущества, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения, возможно только с согласия собственника. Еще более ограничены права предприятия (учреждения) в отношении имущества, находящегося у него на праве оперативного управления. Второе важное обстоятельство связано с тем, что вопрос об отчуждении (продаже, например) недвижимого имущества юридическим лицом может решаться лишь уполномоченным на то органом в соответствии с действующим законодательством и уставом предприятия (организации). По отношению к ряду юридических лиц законодательством установлены особые требования к принятию решений относительно отчуждения имущества. Так, в соответствии с Законом «Об акционерных обществах», решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, должно приниматься Советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50% решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании. На практике, при заключении сделки, решение о совершении которой принимается общим собранием акционеров (особенно если это акционерное общество, созданное в процессе приватизации с большим числом акционеров), зачастую возникает проблема проведения такого собрания с наличием необходимого кворума голосов. Ограничения прав по распоряжению недвижимым имуществом содержатся также в антимонопольном законодательстве. Например, для крупных предприятий, доминирующих на рынке, при продаже имущества, составляющего по стоимости больше 10% активов предприятия, необходимо согласие органов антимонопольного регулирования. Следует иметь в виду, что уставом предприятия (организации) могут быть установлены и иные ограничения прав исполнительного органа (директора) по распоряжению недвижимым имуществом, на что следует обратить внимание при подготовке к сделке. Особенности купли-продажи коммерческой недвижимости В обязанности сторон по договору купли-продажи коммерческой недвижимости входят: 1. Обязанности продавца: Передать недвижимость покупателю. Эта обязанность считается исполненной после вручения недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Недвижимость должна соответствовать характеристикам, указанным в договоре, и быть свободной от прав третьих лиц. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Если недостатки недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему усмотрению потребовать от продавца: - соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, а также возмещения понесенных убытков. 2. Обязанности покупателя: - принять недвижимое имущество; - оплатить товар по цене, установленной в договоре. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать: - оплаты товара и уплаты процентов на сумму неуплаченных денежных средств в размере ставки рефинансирования; - отказаться от исполнения договора. II. Значительное число объектов коммерческой недвижимости, созданных до начала приватизации, имеют весьма сложную юридическую историю - неоднократная смена собственников (владельцев), возможные огрехи при оформлении перехода прав на имущество, незавершенность урегулирования прав на имущество в процессе приватизации и пр. При подготовке к сделкам с коммерческой недвижимостью проверка «юридической истории» объекта имеет не меньшее значение, чем на рынке жилья. Нередко для определения качества прав могут потребоваться целые юридические расследования. Особое внимание следует обратить на изучение прав на объекты, переход которых в частную собственность происходил в конце 80-х - начале 90-х годов. III. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, в отличие от рынка жилья. При заключении договоров аренды важное значение имеет точное описание передаваемого в аренду объекта, распределение обязанностей между арендодателем и арендатором по поводу содержания объекта, оплаты коммунальных платежей, дополнительных прав, вытекающих из договора аренды (например, по поводу парковки автомобилей, использования общих помещений и пр.).Особенности аренды коммерческой недвижимости. Обращаем Ваше внимание на то, что существенным условием договора аренды является его предмет. В договоре аренды должны быть указа-ны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежа-щее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор субаренды может заключаться только с согласия арендодателя. Данное условие (разрешение заключения договора субаренды, площадь и других условий) предусматриваются в договоре отдельным пунк-том. Для регистрации права аренды (субаренды) недвижимого имуще-ства, находящегося в частной собственности, необходимо заключить договор аренды. IV. Значительная часть рынка аренды офисных и торговых помещений принадлежит сегодня государству. В Киеве государство (в лице Киевсовета) контролирует около 40% рынка аренды. Аренда помещений, находящихся в государственной собственности, осуществляется через специальные процедуры на основании решений городской или районных комиссий по распоряжению объекта-ми нежилого фонда. Арендная плата за помещения, сдаваемые в аренду, определяется на основе специально разработанной методики. (В то же время арендатор вправе обратиться к индивидуальной оценке, которая может быть признана основой для определения арендной платы.) Арендатор, не имеющий льгот по арендной плате, вправе по существующим правилам сдавать арендуемые помещения в субаренду третьим лицам. Правила предоставления государственного недвижимого имущества предусматривают возможность зачета в счет арендной платы затрат арендатора по созданию неотделимых капитальных улучшений объекта недвижимости (на основе согласованной сметы затрат). V. Существенная часть офисных и торговых помещений в крупных городах сдается в аренду специализированными офисными и торговыми центрами. Арендуя помещения в таких центрах, арендатор имеет возможность наряду с помещениями получить (в зависимости от категории центра) целый ряд дополнительных услуг (охрана, парковка, средства связи, услуги по размножению материалов, организации конференций, семинаров и пр.) Для арендаторов, заинтересованных в минимизации своих усилий по содержанию арендуемых помещений, аренда в таких центрах может быть более предпочтительна, чем аренда обычных помещений у предприятий и организаций, не специализирующихся в сфере недвижимости. VI. Новой формой сделок на рынке коммерческой недвижимости является передача недвижимости в доверительное управление. В соответствии с нормами Гражданского кодекса по договору доверительного управления учредитель передает доверительному управляюще-му на определенный срок имущество в доверительное управление, и до-верительный управляющий обязуется управлять этим имуществом в ин-тересах учредителя управления. Доверительное управление имуществом позволяет собственнику или назначенному им лицу извлекать выгоду от имущества, не неся бремени содержания указанного имущества. Все заботы по его содержанию и использованию перекладываются на другое лицо — доверительного управляющего, который получает за это вознаграждение. Таким образом, под доверительным управлением имуществом понимается самостоятельная деятельность управляющего по наиболее эффективному осуществлению от своего имени правомочий собственника и иных прав другого лица в интересах последнего. Именно слово доверительное является ключом к раскрытию сущнос-ти такой сделки — то есть это сделка, основанная на доверии. Имущество, передаваемое в доверительное управление, должно быть точно оговорено в самом договоре, то есть должен быть определен точный состав имущества, его принадлежностей, ограничений, обязательств по поводу этого имущества. Получение выгоды учредителем управления напрямую зависит от управляющего, от его личных и деловых качеств. И поэтому выбор будущего партнера — очень ответственный момент. Передавая свое имущество в руки управляющего, учредитель должен убедиться, прежде всего, в благонадежности выбранного партнера. Большую роль здесь играет деловая репутация будущего управляющего, его финансовая стабильность, наличие рекомендаций от известных учредителю лиц и т. п. Кроме того, если говорить о доверительном управлении в сфере недвижимости, то будущий управляющий должен обладать про-фессиональными навыками работы с недвижимостью, иметь знания не только данного сегмента рынка, но и коммерческой, хозяйственной и ад-министративной деятельности. Необходимым требованием к управляю-щему является возможность последним обеспечить правовое сопровож-дение всей деятельности по управлению переданным имуществом. ГК предоставляет исчерпывающий перечень оснований для прекращения договора о доверительном управлении. Прежде всего, это смерть учредителя управления, либо отказ одной из сторон договора (учредите-ля, управляющего, выгодоприобретателя) от своих обязанностей или преимуществ. Ввиду того, что институт доверительного управления в Украине только начинает формироваться, лиц, занимающихся данным видом деятельности постоянно, длительное время и обладающими необходимыми навы-ками управления недвижимого имуществом, крайне мало, что, естест-венно, ограничивает выбор учредителя. Если в результате использования имущества доверительным управляющим возникли долги, они погашаются за счет этого имущества, но ес-ли этого имущества не хватило для погашения долгов, взыскание можно обратить на имущество доверительного управляющего, а при недоста-точности этого имущества — на средства учредителя управления, которые переданы в управление. VII. Особая проблема на рынке коммерческой недвижимости — перевод недвижимого имущества из жилого фонда в нежилой. В крупных городах уже существует довольно развитая нормативная база по совершению таких операций. В то же время осуществ-ление перевода помещений из жилого фонда в нежилой предполагает выполнение целого ряда условий и процедур, что требует привлечения к этой работе профессиональных участников рынка, с помощью которых этот процесс может быть существенно ускорен. Перевод жилого помещения в нежилое — необходимое условие для легального использования этого помещения под офис или иные коммерческие цели. Операции с коммерческой недвижимостью требуют высокой квали-фикации, отличного знания рынка и юридических процедур. Привлечение специализированных фирм, оказывающих услуги на рынке коммерческой недвижимости, поможет Вам уменьшить затраты времени и средств на подготовку и проведение сделок, сэкономив Вам их для Вашего профессионального бизнеса.

 

Директор АН «ЮС», член АСНУ, Жура Е.С.

 

 

 
 
 | главная | карта сайтабаза обьектов недвижимости | отправить заявку в агентство недвижимости |||

Подписка на новые поступления в  нашу  базу  недвижимости  и новости  рынка  недвижимости

имя:
e-mail:

Аренда квартир посуточно в г. Киев. Квартира на сутки. Квартира посуточно.

Доска обьявлений и заявок ФОТО НЕДВИЖИМОСТЬ

 Металлопластиковые  окна